I fondi immobiliari, come dice il nome stesso, sono i fondi che investono le risorse finanziarie raccolte prevalentemente in beni immobili, diritti reali, di godimento sugli stessi e partecipazioni in società immobiliari quotate e non. Il rendimento di tali fondi è collegato alla riscossione degli affitti e canoni, che garantiscono un flusso costante di reddito ma limitato, e alla rivalutazione degli immobili nel medio – lungo periodo. I destinatari di tali strumenti sono, da un lato, gli investitori istituzionali, che, svolgendo un’attività qualificata nel comparto immobiliare, sanno valutare il rischio di maggior immobilizzo connesso a tale investimento (quali le imprese di assicurazione, i fondi pensione, le banche, le società di leasing immobiliare e le società di capitale che hanno per oggetto sociale l’attività di investimento in beni immobili) e, dall’altro, il pubblico dei risparmiatori che, attraverso la sottoscrizione di quote di un fondo immobiliare, possono beneficiare dell’evoluzione del mercato immobiliare senza dover impegnare ingenti capitali, godendo per altro del vantaggio della diversificazione tipica della gestione collettiva.In origine, i fondi immobiliari potevano essere istituiti solo nella forma chiusa e perciò la liquidazione era riconosciuta ai partecipanti solo a scadenze predeterminate, tramite rimborsi parziali pro – quota a fronte di disinvestimenti. In alternativa, la liquidazione della quota prima della scadenza era possibile tramite cessione sul mercato secondario, qualora il fondo fosse quotato.
Successivamente sono stati introdotti i fondi semichiusi che possono raccogliere il patrimonio attraverso più emissioni di quote – non prima che sia stato effettuato il richiamo di tutti gli impegni relativi alle emissioni precedenti – e procedere con rimborsi anticipati, secondo la tempistica indicata nel regolamento del fondo.
Pertanto, nel caso in cui sia prevista la raccolta del patrimonio mediante più emissioni di quote e la possibilità di dismettere le quote prima del termine della durata del fondo, i rimborsi possono aver luogo solo in coincidenza e con la stessa frequenza delle nuove emissioni. La maggior flessibilità conferita a questo strumento finanziario ha attratto le sottoscrizioni degli investitori retail. Dei 122 fondi immobiliari censiti nella prima metà del 2008, il 76% risulta destinato ad investitori qualificati (fondi immobiliari riservati) e il 23% a piccoli investitori (fondi immobiliari retail); e a fine 2008 erano presenti 22 fondi immobiliari retail quotati sul mercato gestito da Borsa Italiana.
